Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse soll dazu dienen, den Anstieg der Mieten in Gebieten mit knappem Wohnraum abzumildern.
Der Schwerpunkt ist eine Deckelung der Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen.

Kernpunkte der Mietpreisbremse:

Zentrale Bedeutung der Mietpreisbremse ist, dass die zulässige Miethöhe in den erfassten Gebieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen gesetzlich begrenzt wird, d. h. die Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Beispiel

Ortsübliche Vergleichsmiete 1.000 Euro

Zulässige Miete bei Neuvermietung: 1.100 Euro, selbst wenn am Markt eine Miete von 1.300 Euro durchsetzbar wäre.

Somit gewinnt die Einrichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die bislang vorrangig bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen zu beachten war, wesentlich an Bedeutung. Die Erstellung von Mietspiegeln dürfte damit in Zukunft größere rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung erlangen. In München exstiert der Mietspiegel schon seit vielen Jahren und ist maßgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Eine vorige Miete muss nicht unterschritten werden, denn Zweck der neuen Vorschriften ist es, unangemessene Preissprünge bei der Wiedervermietung zu verhindern, nicht jedoch bereits vereinbarte Mieten abzusenken. Daher kann der Vermieter einen im vorherigen Mietverhältnis vereinbarten Mietzins auch im neuen Mietverhältnis verlangen.

Beispiel

Ortsübliche Vergleichsmiete 1.000 Euro

Bisher vereinbarte Miete 1.200 Euro

Unter Geltung der Mietpreisbremse dürfte der Vermieter bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag nur 1.100 Euro verlangen. Weil der Vermieter die bisher vereinbarte Miete aber nicht unterschreiten muss, darf er auch im neuen Mietvertrag mit dem Mieter 1.200 Euro Miete ansetzen.

Um Manipulationen vorzubeugen, bleiben Mieterhöhungen, die der Vermieter mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende vereinbart hat, außer Betracht. Hätte sich also der Vermieter im Beispielsfall weniger als zwölf Monate vor Beendigung des Mietvertrages mit dem Mieter auf eine Mieterhöhung auf 1.300 Euro verständigt, dürfte er bei der Wiedervermietung gleichwohl nur 1.200 Euro verlangen.

Mietpreisbremse soll Mietanstieg eindämmen:

Die Mietpreisbremse soll stark steigenden Mieten von Bestandswohnungen entgegenwirken.

Detailiert werden folgende neue Regelungen eingeführt:

• Die Miete darf in Gebieten mit Wohnraumknappheit bei neu abgeschlossenen Mietverträgen künftig höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In welchen Gebieten ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, können die Länder für die Dauer von höchstens fünf Jahren festlegen.
• Für Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht, um den Wohnungsneubau nicht einzudämmen. Auch Neuverträge nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen.
• Eine frei gewordene Wohnung muss der Vermieter nicht unterhalb der bisherigen Miete anbieten. Eine im vorherigen Mietverhältnis zulässig vereinbarte Miete kann er weiterhin verlangen.
• Die Mietpreisbremse gilt auch für Vereinbarungen über eine Staffelmiete oder eine Indexmiete. Bei der Staffelmiete gelten die Regeln für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete.
• Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern, sofern er die vereinbarte Miete qualifiziert gerügt hat. Der Rückzahlungsanspruch erstreckt sich allerdings nur auf Mietzahlungen, die nach der Rüge fällig werden.
• Der Mieter kann vom Vermieter Auskunft zu den preisbildenden Tatsachen verlangen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann, z. B. mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels.

Folgen bei Vergehen gegen die Mietpreisbremse:

Unter Geltung der Mietpreisbremse muss der Mieter die Miete nur in zulässiger Höhe zahlen. Ein Verstoß kann Rückzahlungsansprüche zur Folge haben.
Wenn Vermieter und Mieter eine Miete vereinbaren, die die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe übersteigt, ist der Mietvertrag trotzdem wirksam. Lediglich die vereinbarte Miethöhe ist unwirksam, soweit sie den zulässigen Betrag übersteigt. Der Mieter muss dann nur die Miete in der wirksam vereinbarten Höhe zahlen.

Beispielrechnung

Zulässige Miethöhe 900 Euro
Vereinbarte Miete 950 Euro

Der Mieter muss nur 900 Euro monatlich zahlen, weil die Vereinbarung über die Miete unwirksam ist, soweit sie diesen Betrag übersteigt.

Jedoch ist eine Rückforderung nur nach einer Mahnung seitens des Mieters an den Vermieter möglich:

Hat der Mieter bereits überhöhte Mietzahlungen geleistet, muss der Vermieter den zu viel gezahlten Betrag grundsätzlich zurückzahlen. Hier gibt es allerdings eine wichtige Hürde: Der Mieter kann Rückzahlungen nur insofern verlangen, als dass er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat und die zurückverlangten Mieten nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden sind. Eine solche Rüge bedarf der Textform und der Mieter muss die Gründe mitteilen, aus denen er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse ableitet.

Gesetzliche Regelungen:

Die Mietpreisbremse ist in neu eingeführten sowie geänderten Vorschriften im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgeschrieben.

Zu den einschlägigen §§ 556 d BGB ff. gelangen Sie hier >>> 

Betroffene Gemeinden:

Bayern hat am 14. Juli 2015 festgelegt, in welchen Kommunen und ab wann die Mietpreisbremse Anwendung findet. Betroffen sind im Freistaat 144 Kommunen, die meisten davon in Oberbayern.

In München ist die Mietpreisbremse seit 01.08.2015 gültig.

In welchen Gemeinden die Mietpreisbremse im Einzelnen beschlossen ist, finden Sie hier: 

Quellen:

www.haufe.de

www.muenchen.ihk.de