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In der Anonymität des Internets tummeln sich leider auch einige schwarze Schafe mit betrügerischen Absichten, vor denen man sich in Acht nehmen sollte. Ob Vorkasse-Betrug, gefälschte Rechnungen oder Phishing-Mails – die Liste der Methoden ist lang. Wenn man ein paar Hinweise beachtet, kann man sich vor diesen unseriösen Praktiken schützen.

Im nachfolgendem Dokument finden Sie alles, worauf Sie achten sollten.

 

 

Quelle: www.immobilienscout24.de

Die Mietpreisbremse soll dazu dienen, den Anstieg der Mieten in Gebieten mit knappem Wohnraum abzumildern.
Der Schwerpunkt ist eine Deckelung der Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen.

 

Kernpunkte der Mietpreisbremse:

Zentrale Bedeutung der Mietpreisbremse ist, dass die zulässige Miethöhe in den erfassten Gebieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen gesetzlich begrenzt wird, d. h. die Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Beispiel

Ortsübliche Vergleichsmiete 1.000 Euro

Zulässige Miete bei Neuvermietung: 1.100 Euro, selbst wenn am Markt eine Miete von 1.300 Euro durchsetzbar wäre.

Somit gewinnt die Einrichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die bislang vorrangig bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen zu beachten war, wesentlich an Bedeutung. Die Erstellung von Mietspiegeln dürfte damit in Zukunft größere rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung erlangen. In München exstiert der Mietspiegel schon seit vielen Jahren und ist maßgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Eine vorige Miete muss nicht unterschritten werden, denn Zweck der neuen Vorschriften ist es, unangemessene Preissprünge bei der Wiedervermietung zu verhindern, nicht jedoch bereits vereinbarte Mieten abzusenken. Daher kann der Vermieter einen im vorherigen Mietverhältnis vereinbarten Mietzins auch im neuen Mietverhältnis verlangen.

Beispiel

Ortsübliche Vergleichsmiete 1.000 Euro

Bisher vereinbarte Miete 1.200 Euro

Unter Geltung der Mietpreisbremse dürfte der Vermieter bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag nur 1.100 Euro verlangen. Weil der Vermieter die bisher vereinbarte Miete aber nicht unterschreiten muss, darf er auch im neuen Mietvertrag mit dem Mieter 1.200 Euro Miete ansetzen.

Um Manipulationen vorzubeugen, bleiben Mieterhöhungen, die der Vermieter mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende vereinbart hat, außer Betracht. Hätte sich also der Vermieter im Beispielsfall weniger als zwölf Monate vor Beendigung des Mietvertrages mit dem Mieter auf eine Mieterhöhung auf 1.300 Euro verständigt, dürfte er bei der Wiedervermietung gleichwohl nur 1.200 Euro verlangen.

Mietpreisbremse soll Mietanstieg eindämmen:

Die Mietpreisbremse soll stark steigenden Mieten von Bestandswohnungen entgegenwirken.

Detailiert werden folgende neue Regelungen eingeführt:

  • Die Miete darf in Gebieten mit Wohnraumknappheit bei neu abgeschlossenen Mietverträgen künftig höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In welchen Gebieten ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt, können die Länder für die Dauer von höchstens fünf Jahren festlegen.
  • Für Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht, um den Wohnungsneubau nicht einzudämmen. Auch Neuverträge nach einer umfassenden Modernisierung sind ausgenommen.
  • Eine frei gewordene Wohnung muss der Vermieter nicht unterhalb der bisherigen Miete anbieten. Eine im vorherigen Mietverhältnis zulässig vereinbarte Miete kann er weiterhin verlangen.
  • Die Mietpreisbremse gilt auch für Vereinbarungen über eine Staffelmiete oder eine Indexmiete. Bei der Staffelmiete gelten die Regeln für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete.
  • Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter zurückfordern, sofern er die vereinbarte Miete qualifiziert gerügt hat. Der Rückzahlungsanspruch erstreckt sich allerdings nur auf Mietzahlungen, die nach der Rüge fällig werden.
  • Der Mieter kann vom Vermieter Auskunft zu den preisbildenden Tatsachen verlangen, soweit er diese nicht selbst ermitteln kann, z. B. mit Hilfe des örtlichen Mietspiegels.

 

Folgen bei Vergehen gegen die Mietpreisbremse:

Unter Geltung der Mietpreisbremse muss der Mieter die Miete nur in zulässiger Höhe zahlen. Ein Verstoß kann Rückzahlungsansprüche zur Folge haben.
Wenn Vermieter und Mieter eine Miete vereinbaren, die die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe übersteigt, ist der Mietvertrag trotzdem wirksam. Lediglich die vereinbarte Miethöhe ist unwirksam, soweit sie den zulässigen Betrag übersteigt. Der Mieter muss dann nur die Miete in der wirksam vereinbarten Höhe zahlen.

Beispielrechnung

Zulässige Miethöhe 900 Euro
Vereinbarte Miete 950 Euro

Der Mieter muss nur 900 Euro monatlich zahlen, weil die Vereinbarung über die Miete unwirksam ist, soweit sie diesen Betrag übersteigt.

Jedoch ist eine Rückforderung nur nach einer Mahnung seitens des Mieters an den Vermieter möglich:

Hat der Mieter bereits überhöhte Mietzahlungen geleistet, muss der Vermieter den zu viel gezahlten Betrag grundsätzlich zurückzahlen. Hier gibt es allerdings eine wichtige Hürde: Der Mieter kann Rückzahlungen nur insofern verlangen, als dass er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat und die zurückverlangten Mieten nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden sind. Eine solche Rüge bedarf der Textform und der Mieter muss die Gründe mitteilen, aus denen er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse ableitet.

 

Gesetzliche Regelungen:

Die Mietpreisbremse ist in neu eingeführten sowie geänderten Vorschriften im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgeschrieben.


Zu den einschlägigen §§ 556 d BGB ff. gelangen Sie hier >>> 

 

Betroffene Gemeinden:

Bayern hat am 14. Juli 2015 festgelegt, in welchen Kommunen und ab wann die Mietpreisbremse Anwendung findet. Betroffen sind im Freistaat 144 Kommunen, die meisten davon in Oberbayern.

In München ist die Mietpreisbremse seit 01.08.2015 gültig.

In welchen Gemeinden die Mietpreisbremse im Einzelnen beschlossen ist, finden Sie hier: 

 

 

Quellen:

www.haufe.de

www.muenchen.ihk.de

 

 

Wir unterstützen Sie bei der Suche nach Ihrem neuen Mietobjekt


Oft wird behauptet, dass Makler überteuert seien und im Grunde nur den Vermietern helfen würden. Doch jeder, der bereits versucht hat, Immobilien auf eigene Faust zu mieten, weiß, wie beschwerlich das sein kann.


Schwierig wird es besonders dann, wenn sich Immobilien in einer völlig neuen Wohngegend oder gar in einer neuen Stadt befinden. Die nähere Umgebung und die Vor- und Nachteile dieser können Mieter nur bei einer kurzen Wohnungsbesichtigung meist nicht komplett einsehen. Doch viele kommen ohne Makler gar nicht bis zu diesem Punkt. Es ist eine langwierige und beschwerliche Aufgabe, sich über die Wohngegenden einen Überblick zu verschaffen, deren Mietspiegel mit dem Budget vereinbar ist. Auch der Mietspiegel selbst ist nicht unbedingt aussagekräftig. Viele Menschen mieten überteuerte Objekte. Das liegt auch daran, dass eventuelle Mietmängel nur für geübte Augen sichtbar sind.

Makler hingegen sehen eventuelle Gefahren schnell und können darauf aufmerksam machen.

Selbst wenn passende Immobilien gefunden wurden, gibt es gerade im rechtlichen Bereich viele Hindernisse für ein optimales Ergebnis.

Was muss der Vermieter wirklich wissen und was darf ihm verschwiegen werden? Es gibt Ausdrücke in Mietverträgen, die schnell übersehen werden und sich im Nachhinein als große Probleme herausstellen. Der Makler ist verpflichtet, objektiv zu bleiben und kann daher immer auf Fallen oder fälschliche Formulierungen hinweisen. Daneben kann er auch immer als Zeuge fungieren. Er ist normalerweise bei Wohnungsbesichtigung, Vertragsabschluss und Übergabe dabei. Bei Streitigkeiten zwischen den Parteien gibt es so eine Person, die, wenn nötig, wahrheitsgemäß aussagen kann.

Immobilien mieten, wird mit einem Makler so auch juristisch sicherer und einfacher.

In der Vergangenheit war es so, dass Vermieter einen Makler beauftragen und die Kosten dann auf den neuen Mieter abwälzen konnte. Das wird sich nun ändern. Zukünftig wird die Partei den Makler bezahlen müssen, der diesen auch beauftragt hat. Oft sind Provisionen aber geringer als gedacht und da sie sich üblicherweise nach der Kaltmiete richten, ist sie auch in jeder Preisklasse bezahlbar.

Langfristig finden Mieter mit einem Makler passende Immobilien mit den für sie optimalen Konditionen.

 

Für die Frage, ob ein Kündigungsrecht besteht, sind in erster Linie die vertraglichen Vereinbarungen maßgebend; schauen Sie hierzu in die Vertragsunterlagen.

Unabhängig davon können Sie sich an den folgenden Fallgruppen orientieren:

1. Fallgruppe

Darlehen mit einer Zinsbindung, die kürzer ist als die Darlehenslaufzeit, d.h. die Zinsbindung endet vor dem Zeitpunkt der vollständigen Rückzahlung des Darlehens.

Ein solches Darlehen können Sie nicht vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist kündigen. Eine Kündigung ist nur zum Ablauf der Zinsbindung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat möglich (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB). Das gilt jedoch nicht, wenn Sie mit der Bank bereits eine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen haben.

2. Fallgruppe

Darlehen mit variablem Zins, d.h. es ist kein fester, sondern ein veränderlicher Zinssatz vereinbart:

Ein solches Darlehen können Sie jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).

3. Fallgruppe

Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und mehr:

Ein solches langfristiges Darlehen können Sie nach Ablauf von zehn Jahren nach der Auszahlung bzw. Neuvereinbarung des Zinssatzes unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Kündigung kann jedoch erst "nach Ablauf von zehn Jahren" erfolgen. Das bedeutet, dass vor der Abgabe der Kündigungserklärung zunächst zehn Jahre verstrichen sein müssen, nach denen wiederum die Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten eingehalten werden muss.

Dies gilt auch für Darlehen, die durch Grundschulden oder Hypotheken gesichert sind.

4. Fallgruppe

Darlehen mit einer Zinsbindung bis zehn Jahren, die durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind, wie zum Beispiel der Immobilienkredit:

Ein solches Darlehen können Sie in der Regel nicht vorzeitig kündigen.

Ausnahme: Sie haben ein berechtigtes Interesse an einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache (z.B. bei Veräußerung oder anderweitige Belastung), das eine vorzeitige Beendigung des Kreditvertrages gebietet.

Die Bank hat dann jedoch Anspruch auf eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung nach § 490 Abs. 2 BGB. (Siehe auch: Darf meine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?).

5. Fallgruppe

Verbraucherdarlehensverträge im Sinne des § 491 BGB, die nicht durch ein Grundpfandrecht gesichert sind, dürfen vom Kreditnehmer jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückgezahlt werden (§ 500 BGB). Ist für die Rückzahlung des Darlehens kein bestimmter Termin vorgesehen, darf das Kreditinstitut mit seinen Kunden eine Kündigungsfrist von bis zu einem Monat vereinbaren. Wurde im Kreditvertrag, wie bei Ratenkrediten üblich, ein Zeitpunkt für die Rückzahlung und ein fester Zinssatz vereinbart, darf der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Diese berechnet sich nach § 502 BGB und darf folgende Beträge nicht überschreiten:


1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages beziehungsweise 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages, wenn zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung ein Zeitraum von nicht mehr als einem Jahr liegt oder den Betrag der Sollzinsen, die der Darlehensnehmer in der Zeit zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen (siehe § 502 Abs. 2 BGB).

 

Quelle: www.bafin.de

 

Ordentliches Kündigungserecht

Das ordentliche Kündigungsrecht eines Darlehensnehmers ist in §489 BGB geregelt.

Den Gesetzestext finden Sie hier:

http://dejure.org/gesetze/BGB/489.html

 

Um den kommpletten Artikel zu "Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen nach EnEV 2014"  von RA Ulrich Löhlein, IVD  zu lesen,

klicken Sie auf den nachfolgenden Button.

 

Weiter haben wir für Sie unter nachfolgendem Button eine Liste des IVD, aus der Sie die gängingen Abkürzungen in Immobilienanzeigen entnehmen können. 

 

 

 

 

 

Quelle: www.ivd.net

 

 

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