In der Anonymität des Internets tummeln sich leider auch einige schwarze Schafe mit betrügerischen Absichten, vor denen man sich in Acht nehmen sollte. Ob Vorkasse-Betrug, gefälschte Rechnungen oder Phishing-Mails – die Liste der Methoden ist lang. Wenn man ein paar Hinweise beachtet, kann man sich vor diesen unseriösen Praktiken schützen.
Im nachfolgendem Dokument finden Sie alles, worauf Sie achten sollten.
Quelle: www.immobilienscout24.de
Die Mietpreisbremse soll dazu dienen, den Anstieg der Mieten in Gebieten mit knappem Wohnraum abzumildern.
Der Schwerpunkt ist eine Deckelung der Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen.
Zentrale Bedeutung der Mietpreisbremse ist, dass die zulässige Miethöhe in den erfassten Gebieten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen gesetzlich begrenzt wird, d. h. die Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Beispiel
Ortsübliche Vergleichsmiete 1.000 Euro
Zulässige Miete bei Neuvermietung: 1.100 Euro, selbst wenn am Markt eine Miete von 1.300 Euro durchsetzbar wäre.
Somit gewinnt die Einrichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die bislang vorrangig bei Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen zu beachten war, wesentlich an Bedeutung. Die Erstellung von Mietspiegeln dürfte damit in Zukunft größere rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung erlangen. In München exstiert der Mietspiegel schon seit vielen Jahren und ist maßgeblich für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Eine vorige Miete muss nicht unterschritten werden, denn Zweck der neuen Vorschriften ist es, unangemessene Preissprünge bei der Wiedervermietung zu verhindern, nicht jedoch bereits vereinbarte Mieten abzusenken. Daher kann der Vermieter einen im vorherigen Mietverhältnis vereinbarten Mietzins auch im neuen Mietverhältnis verlangen.
Beispiel
Ortsübliche Vergleichsmiete 1.000 Euro
Bisher vereinbarte Miete 1.200 Euro
Unter Geltung der Mietpreisbremse dürfte der Vermieter bei einem neu abgeschlossenen Mietvertrag nur 1.100 Euro verlangen. Weil der Vermieter die bisher vereinbarte Miete aber nicht unterschreiten muss, darf er auch im neuen Mietvertrag mit dem Mieter 1.200 Euro Miete ansetzen.
Um Manipulationen vorzubeugen, bleiben Mieterhöhungen, die der Vermieter mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Vertragsende vereinbart hat, außer Betracht. Hätte sich also der Vermieter im Beispielsfall weniger als zwölf Monate vor Beendigung des Mietvertrages mit dem Mieter auf eine Mieterhöhung auf 1.300 Euro verständigt, dürfte er bei der Wiedervermietung gleichwohl nur 1.200 Euro verlangen.
Mietpreisbremse soll Mietanstieg eindämmen:
Die Mietpreisbremse soll stark steigenden Mieten von Bestandswohnungen entgegenwirken.
Detailiert werden folgende neue Regelungen eingeführt:
Unter Geltung der Mietpreisbremse muss der Mieter die Miete nur in zulässiger Höhe zahlen. Ein Verstoß kann Rückzahlungsansprüche zur Folge haben.
Wenn Vermieter und Mieter eine Miete vereinbaren, die die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe übersteigt, ist der Mietvertrag trotzdem wirksam. Lediglich die vereinbarte Miethöhe ist unwirksam, soweit sie den zulässigen Betrag übersteigt. Der Mieter muss dann nur die Miete in der wirksam vereinbarten Höhe zahlen.
Beispielrechnung
Zulässige Miethöhe 900 Euro
Vereinbarte Miete 950 Euro
Der Mieter muss nur 900 Euro monatlich zahlen, weil die Vereinbarung über die Miete unwirksam ist, soweit sie diesen Betrag übersteigt.
Jedoch ist eine Rückforderung nur nach einer Mahnung seitens des Mieters an den Vermieter möglich:
Hat der Mieter bereits überhöhte Mietzahlungen geleistet, muss der Vermieter den zu viel gezahlten Betrag grundsätzlich zurückzahlen. Hier gibt es allerdings eine wichtige Hürde: Der Mieter kann Rückzahlungen nur insofern verlangen, als dass er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat und die zurückverlangten Mieten nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden sind. Eine solche Rüge bedarf der Textform und der Mieter muss die Gründe mitteilen, aus denen er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse ableitet.
Die Mietpreisbremse ist in neu eingeführten sowie geänderten Vorschriften im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) festgeschrieben.
Zu den einschlägigen §§ 556 d BGB ff. gelangen Sie hier >>>
Bayern hat am 14. Juli 2015 festgelegt, in welchen Kommunen und ab wann die Mietpreisbremse Anwendung findet. Betroffen sind im Freistaat 144 Kommunen, die meisten davon in Oberbayern.
In München ist die Mietpreisbremse seit 01.08.2015 gültig.
In welchen Gemeinden die Mietpreisbremse im Einzelnen beschlossen ist, finden Sie hier:
Quellen:
Für die Frage, ob ein Kündigungsrecht besteht, sind in erster Linie die vertraglichen Vereinbarungen maßgebend; schauen Sie hierzu in die Vertragsunterlagen.
Unabhängig davon können Sie sich an den folgenden Fallgruppen orientieren:
1. Fallgruppe
Darlehen mit einer Zinsbindung, die kürzer ist als die Darlehenslaufzeit, d.h. die Zinsbindung endet vor dem Zeitpunkt der vollständigen Rückzahlung des Darlehens.
Ein solches Darlehen können Sie nicht vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist kündigen. Eine Kündigung ist nur zum Ablauf der Zinsbindung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat möglich (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB). Das gilt jedoch nicht, wenn Sie mit der Bank bereits eine neue Vereinbarung über den Zinssatz getroffen haben.
2. Fallgruppe
Darlehen mit variablem Zins, d.h. es ist kein fester, sondern ein veränderlicher Zinssatz vereinbart:
Ein solches Darlehen können Sie jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).
3. Fallgruppe
Darlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren und mehr:
Ein solches langfristiges Darlehen können Sie nach Ablauf von zehn Jahren nach der Auszahlung bzw. Neuvereinbarung des Zinssatzes unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Kündigung kann jedoch erst "nach Ablauf von zehn Jahren" erfolgen. Das bedeutet, dass vor der Abgabe der Kündigungserklärung zunächst zehn Jahre verstrichen sein müssen, nach denen wiederum die Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten eingehalten werden muss.
Dies gilt auch für Darlehen, die durch Grundschulden oder Hypotheken gesichert sind.
4. Fallgruppe
Darlehen mit einer Zinsbindung bis zehn Jahren, die durch eine Grundschuld oder Hypothek gesichert sind, wie zum Beispiel der Immobilienkredit:
Ein solches Darlehen können Sie in der Regel nicht vorzeitig kündigen.
Ausnahme: Sie haben ein berechtigtes Interesse an einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache (z.B. bei Veräußerung oder anderweitige Belastung), das eine vorzeitige Beendigung des Kreditvertrages gebietet.
Die Bank hat dann jedoch Anspruch auf eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung nach § 490 Abs. 2 BGB. (Siehe auch: Darf meine Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?).
5. Fallgruppe
Verbraucherdarlehensverträge im Sinne des § 491 BGB, die nicht durch ein Grundpfandrecht gesichert sind, dürfen vom Kreditnehmer jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückgezahlt werden (§ 500 BGB). Ist für die Rückzahlung des Darlehens kein bestimmter Termin vorgesehen, darf das Kreditinstitut mit seinen Kunden eine Kündigungsfrist von bis zu einem Monat vereinbaren. Wurde im Kreditvertrag, wie bei Ratenkrediten üblich, ein Zeitpunkt für die Rückzahlung und ein fester Zinssatz vereinbart, darf der Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Diese berechnet sich nach § 502 BGB und darf folgende Beträge nicht überschreiten:
1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages beziehungsweise 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrages, wenn zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung ein Zeitraum von nicht mehr als einem Jahr liegt oder den Betrag der Sollzinsen, die der Darlehensnehmer in der Zeit zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung entrichtet hätte.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen (siehe § 502 Abs. 2 BGB).
Quelle: www.bafin.de
Ordentliches Kündigungserecht
Das ordentliche Kündigungsrecht eines Darlehensnehmers ist in §489 BGB geregelt.
Den Gesetzestext finden Sie hier:
http://dejure.org/gesetze/BGB/489.html
Nachfolgend haben wir eine Reihe an interessanten Checklisten für Sie zusammengestellt.
Durch Clicken auf die jeweilige Liste öffnet sich das PDF und steht Ihnen zur Verwendung zur Verfügung.
Oft wird behauptet, dass Makler überteuert seien und im Grunde nur den Vermietern helfen würden. Doch jeder, der bereits versucht hat, Immobilien auf eigene Faust zu mieten, weiß, wie beschwerlich das sein kann.
Schwierig wird es besonders dann, wenn sich Immobilien in einer völlig neuen Wohngegend oder gar in einer neuen Stadt befinden. Die nähere Umgebung und die Vor- und Nachteile dieser können Mieter nur bei einer kurzen Wohnungsbesichtigung meist nicht komplett einsehen. Doch viele kommen ohne Makler gar nicht bis zu diesem Punkt. Es ist eine langwierige und beschwerliche Aufgabe, sich über die Wohngegenden einen Überblick zu verschaffen, deren Mietspiegel mit dem Budget vereinbar ist. Auch der Mietspiegel selbst ist nicht unbedingt aussagekräftig. Viele Menschen mieten überteuerte Objekte. Das liegt auch daran, dass eventuelle Mietmängel nur für geübte Augen sichtbar sind.
Makler hingegen sehen eventuelle Gefahren schnell und können darauf aufmerksam machen.
Selbst wenn passende Immobilien gefunden wurden, gibt es gerade im rechtlichen Bereich viele Hindernisse für ein optimales Ergebnis.
Was muss der Vermieter wirklich wissen und was darf ihm verschwiegen werden? Es gibt Ausdrücke in Mietverträgen, die schnell übersehen werden und sich im Nachhinein als große Probleme herausstellen. Der Makler ist verpflichtet, objektiv zu bleiben und kann daher immer auf Fallen oder fälschliche Formulierungen hinweisen. Daneben kann er auch immer als Zeuge fungieren. Er ist normalerweise bei Wohnungsbesichtigung, Vertragsabschluss und Übergabe dabei. Bei Streitigkeiten zwischen den Parteien gibt es so eine Person, die, wenn nötig, wahrheitsgemäß aussagen kann.
Immobilien mieten, wird mit einem Makler so auch juristisch sicherer und einfacher.
In der Vergangenheit war es so, dass Vermieter einen Makler beauftragen und die Kosten dann auf den neuen Mieter abwälzen konnte. Das wird sich nun ändern. Zukünftig wird die Partei den Makler bezahlen müssen, der diesen auch beauftragt hat. Oft sind Provisionen aber geringer als gedacht und da sie sich üblicherweise nach der Kaltmiete richten, ist sie auch in jeder Preisklasse bezahlbar.
Langfristig finden Mieter mit einem Makler passende Immobilien mit den für sie optimalen Konditionen.
Seit dem 13.06.2014 gilt ein neues Widerrufsrecht für Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen mit Ausnahme von Verträgen über Finanzdienstleistungen (gem. Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterrichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, BGBI. I. 2013, S. 3642, 3663) Informationspflicht nach § 312 d Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 246 a § 21 Abs. 2 S. 2 EGBGB.
Hiernach haben Sie, als Verbraucher, das Recht binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen den Vertrag zu widerrufen.
Da wir unsere Dienstleistung erst nach Ablauf der 14-täigen Widerrufsfrist erbringen können, sprich auch erst mit Ablaufen dieser Frist ein Exposéversand an Sie erfolgen kann, müssen Sie uns gegenüber nach Ihrer Immobilienanfrage erklären, dass Sie auf Ihr Widerrufsrecht verzichten und wir für Sie sofort tätig werden sollen.
Hier finden Sie umfangreiche Kundeninformationen des IVD.
Nachfolgend haben wir für Sie zusätzlich noch eine Zusammenfassung bereitgestellt, die Ihnen die vorgenannte Situation nochmals verdeutlichen soll.
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Quelle: www.ivd.net
Um den kommpletten Artikel zu "Pflichtangaben in kommerziellen Immobilienanzeigen nach EnEV 2014" von RA Ulrich Löhlein, IVD zu lesen,
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Weiter haben wir für Sie unter nachfolgendem Button eine Liste des IVD, aus der Sie die gängingen Abkürzungen in Immobilienanzeigen entnehmen können.
Quelle: www.ivd.net
Seit dem 01.06.2015 dürfen Makler von Mietern keine Vermittlungsprovision mehr annehmen, wenn sie den Auftrag zur Vermietung vom Vermieter erhalten haben.
Damit stellt sich für Vermieter die Frage, ob sie die Wohnung selbst vermieten oder einem Makler einschalten.
Unter nachfolgendem Link erhalten Sie eine Broschüre, die alle für Sie vorteilhaften Gründe auflistet, die für die Vermittlung über einen qualifizierten Immobilienmakler sprechen.
Nachstehendes bleibt Ihnen durch unsere Dienstleistung erspart:
Die Alexander Heim-Kiechle GmbH hat ein Vermietungsmodell mit vier verschiedenen Wahlmöglichkeiten erarbeitet, welches wir Ihnen gerne in einem persönlichen Beratungsgespräch präsentieren.
Sprechen Sie uns hierzu gerne an - wir freuen uns auf einen Termin mit Ihnen - bei uns im Lehel, bei Ihnen zu Hause oder im Vermietobjekt!
Quelle: www.ivd.net